class: title-slide # Bestandsmanagement von Projektentwicklungsunternehmen ## Einordnung und aktuelle Trends ### HfWU Nürtingen-Geislingen am 18.12.2023 <br> <br> <br> <br> <br> <br> <br> <br> ### Prof. Dr. Jörg Schoder <br> .mycontacts[
@Schoder
@jfschoder ] --- layout: true <div class="my-footer"></div> <div style="position: absolute;left:400px;bottom:10px;color:ISBAblue;font-size:9px">
Prof. Dr. Jörg Schoder</div> --- name: motivation class: left # Die Stunde der ... .panelset[ .panel[.panel-name[...Immobilienexperten] <br> .blockquote[ In der Niedrigzinsphase fand nahezu jedes Produkt, das auf den Markt kam, schnell zahlreiche Bieter. Die Risikoklassen verwischten, Core-Plus-Produkte gingen mit einem Zwinkern als Core durch, da Investoren davon ausgingen, dass der Wert in jedem Fall steige – wenn man das Asset nur im Bestand hat. Das hat sich binnen weniger Quartale deutlich geändert und **nun schlägt die Stunde der Immobilienexperten**, denn Investoren müssen mit ihrem Bestand arbeiten, um dessen Wert zu sichern. .tr[ [Jones Lang Lasalle (2023)](https://www.jll.de/de/trends-and-insights/investoren/damit-core-auch-core-bleiben-kann) ] ] ] .panel[.panel-name[...Projektentwickler (?)] <img src="data:image/png;base64,#../img/Signa_(NZZ_20231123).PNG" width="60%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Quelle: [NZZ (23.11.2023).](https://www.nzz.ch/wirtschaft/anter-acinda-ld.1766089)] ] ] ??? * Anspruchsvollere Finanzierungen, ESG-Kriterien sowie Fachkräfte- und Materialmangel am Bau drücken auf die Bilanz. „Hier kommt **strategisches Asset Management** ins Spiel, denn es geht um die **langfristige Ausrichtung einer Immobilie oder eines Portfolios** und nicht mehr allein um eine kompakte Sanierung für den schnellen Verkauf“, sagt Alexandra Meyder-Cyrus, Head of Asset Management bei JLL Germany. * Die Dienstleistung hat seine **Funktion somit von einer umsetzenden zu einer strategisch beratenden fortentwickelt**. --- name: agenda class: inverse, center, middle # Das Programm .blockquote[Teil 1: Projektentwicklungsunternhmen: Markt und Umfeld] .blockquote[Teil 2: Bestandsmanagement: Trends und Notwendigkeiten] .blockquote[Teil 3: Diskussion] --- name: icons class: left # Lernziele 🛁 🎯 🎓 🅿️ ⚖️ 📝 📖 📂 🥇🥈🥉 📊 🚦 🔭 🔮 --- name: Dev class: left # Projektentwicklung und Projektentwickler .panelset[ .panel[.panel-name[Definition] .blockquote[ "Durch Projektentwicklungen (im weiteren Sinne) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, Arbeitsplatz schaffende und sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können." .tr[ <a name=cite-diederichs_grundlagen_1994></a>[Diederichs (1994a)](#bib-diederichs_grundlagen_1994), S. 43. ] ] <img src="data:image/png;base64,#../img/PE_statisch.PNG" width="62%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Eigene Darstellung nach [Diederichs (1994a)](#bib-diederichs_grundlagen_1994), S. 46.] ] .panel[.panel-name[Phasen] <img src="data:image/png;base64,#../img/PE_Begriffe.PNG" width="90%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Quelle <a name=cite-diederichs_bauwirtschaft_2020></a>[Diederichs and Malkwitz (2020)](#bib-diederichs_bauwirtschaft_2020), S. 206.] ] .panel[.panel-name[Typen] <img src="data:image/png;base64,#../img/PE_Typen.PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Eigene Darstellung.] ] ] ??? Projektentwickler als Bestandhalter? * Trader-Developer: klassischer Projektentwickler * Service-Developer: Im Auftrag und auf fremde Rechnung. Wollen wir hier nicht weiter betrachten. * Wichtig ist an dieser Stelle, dass offensichtlich Investor-Developer entwickelte Objekte selbst halten wollen und daher typisch einen langfristigen Zeithorizont mitbringen. * Trading-Developers haben zunächst nicht die Absicht, die entwickelten Objekte auch selbst zu halten, aber: * sie sind natürlich **temporäre Bestandshalter (Zwischeninvestoren)**. * außerdem, kann es in Abhängigkeit von der Marktsituation opportun sein, Objekte zu halten, auch wenn diese nicht von Anfang an so geplant war. Das werden wir uns noch genauer anschauen. --- name: PEU class: left # Projektentwicklung als Schnittstellenfunktion <img src="data:image/png;base64,#../img/PE_Schnittstelle_(Miles_etal).PNG" width="65%" style="display: block; margin: auto;" /> .quelle[Quelle: <a name=cite-miles_real_2015></a>[Miles, Netherton, and Schmitz (2015)](#bib-miles_real_2015), S. 40.] ??? * Projektentwicklung wird nicht selten als Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft bezeichnet. * Interaktion mit zahlreichen Akteuren: * Öffentliche Verwaltung (Baurecht etc.) * Rechtswesen (Verträge etc.) * Finanzsektor * Finanzierung * Fremdkapital (Banken (Kredite) bzw. Investmentbanken (Anleihen) * Eigenkapital * Investoren (Käufer) * Immobiliengesellschaften * Fonds * Öffentliche Hand * ... * Bau- und Planungssektor * Architekten * Bauingenieure * Bauträger * ... * Immobiliendienstleister * Vermarktung * Vermittlung * ... * Grundstückseigentümer * Mieter/Nutzer * Vorverträge in der Regel von Investoren gefordert * Öffentlichkeit (Bürger-Partizipation) --- class: left name: DW # Schnittstelle Finanzwirtschaft-Realwirtschaft .panelset[ .panel[.panel-name[Theorie] <div class="figure" style="text-align: center"> <p class="caption">DiPasquale-Wheaton-Modell</p><img src="data:image/png;base64,#../img/DiPasqualeWheaton.PNG" alt="DiPasquale-Wheaton-Modell" width="90%" /></div> .quellePanURL[Eigene Darstellung.] ] .panel[.panel-name[Empirie] <div class="figure" style="text-align: center"> <p class="caption">Investmentvolumen EMEA (bis einschl. Q3/2023)</p><img src="data:image/png;base64,#../img/Investment_Volumes_Europe_2011-2023_(CBRE_2023).PNG" alt="Investmentvolumen EMEA (bis einschl. Q3/2023)" width="100%" /></div> <br> .quellePanURL[Quelle: [CBRE (2023, S.2).](https://mktgdocs.cbre.com/2299/2ac55914-5b71-4bf0-8049-3130ed63f7c2-2931432956.pdf)] ] ] ??? * DiPasquale/Wheaton-Modell bekannt? * Würden wir natürlich ausführlich in einer Vorlesung besprechen * Hier Fokus auf die beiden linken Quadranten. * oben links: Asset-Markt. Hier wird vereinfacht gesagt der Kapitalwert der im Mietmarkt (rechts oben) erzielbaren Mietpreis mit der Formel für die Ewige-Rente ermittelt (Wert=Miete/Zinssatz) * Der finanzwirtschaftliche Wert für Flächen wird dann mit der Realwirtschaft abeglichen. Kann zum "finanzwirtschaftlich realistischen Verkaufspreis" (dem eben ermittelten Kapitalwert) ein Neubau einzelwirtschaftlich gewinnbringend realisiert werden? * Schauen wir uns kurz an, was passiert, wenn die Zinsen, also die Opportunitätskosten der Immobilieninvestition, steigen: * Dann dreht die Gerade links oben nach rechts, sie wird steiler. * Was folgt daraus? Weniger neue Flächen können rentabel entwickelt bzw. gebaut werden. * Das ist was wir ja aktuell beobachten und wir können es noch mit aktuellen Zahlen von CBRE belegen. * Investmentvolumina sind um über 50% zurückgegangen * Gilt letztlich über alle Nutzungsformen hinweg. --- name: attractiveness class: left # Attraktiviät der "Assetklasse Immobilien" .panelset[ .panel[.panel-name[Staatsanleihen] <img src="data:image/png;base64,#../img/yieldcurve_Euro.svg" width="80%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Eigene Darstellung. Datenquelle: [EZB (2023)](https://www.ecb.europa.eu/stats/financial_markets_and_interest_rates/euro_area_yield_curves/html/index.en.html).] ] .panel[.panel-name[Spitzenrenditen] <img src="data:image/png;base64,#../img/Spitzenrendite_Office_(Colliers_2023).PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" /> <br> .quellePanURL[Quelle: [Colliers (2023)](https://citysurvey.colliers.de/investmentmarkt/).] ] ] ??? * Anders ausgedrückt hat die Anlageklasse Immobilien an Attraktivität verloren, weil die lange Niedrigzinsphase zu Ende gegangen ist - oder zumindest unterbrochen wurde. * Konkret: Immer wieder war in den vergangenen Jahren von TINA die Rede (There is no Alternative). Die global bedeutendste Anlageklasse (Staatsanleihen) war angesichts geringer oder teils gar negativer Zinsen nicht attraktiv. * AAA-Staatsanleihen Laufzeiten 5-10 Jahre: Anstieg der Renditen um 150-200 Basispunkte * Büro: Anstieg der Spitzenrendite um 120-150 Basispunkte * Nachrichtlich Spizenrendite **Logistik** und **Handel**: 4,5% * Nachrichtlich Spitzenrendite **Wohnen**: * stabiles Niveau der Spitzenrendite * 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den Top 7 Städten * 4,50 Prozent an anderen Standorten * Datenbasis (laut Colliers): lokale Gutachterausschüsse - Preiskorrektur im letzten Jahr in den Top 7 Städten im Durchschnitt bei 25 Prozent. --- name: TINA class: left # Exkurs: Finanzialisierung und Immobilien-Investments .panelset[ .panel[.panel-name[Globale Asset Allocation] <img src="data:image/png;base64,#../img/Globale_Asset_Allocation_(ssga).PNG" width="55%" style="display: block; margin: auto;" /> ] .panel[.panel-name[Entwicklung Asset-Gewichtung] <img src="data:image/png;base64,#../img/TINA_(ssga).PNG" width="100%" /> Literaturtip: <a name=cite-aalbers_financial_2019></a>[Aalbers (2019)](#bib-aalbers_financial_2019) ] ] .quelle[[State Street Advisory Group (2022).](https://www.ssga.com/library-content/pdfs/global/global-market-portfolio-value-of-investable-assets-touch-all-time-high.pdf)] ??? * Investierbare Märkte, Anteile an der Marktkapitalisierung * Entwicklung: * kontinuierlicher Anstieg des Marktanteils von realen Assets (u.a. Immobilien) * Erklärung: * TINA? There is no Alternative im Niedrigzinsumfeld (geringe Renditen bei Anleihen) * genauer hingeschaut steigt der Marktanteil aber nicht erst seit der Finanzkrise. FINANZIALISIERUNG --- name: Bilanz class: left # Konsquenz für Projektentwicklungsunternehmen? .panelset[ .panel[.panel-name[Erfolgsrechnung] `$$Gewinn = Umsatz - Kosten$$` * Umsatz?
Druck auf Verkaufspreise * Kosten? * Baukosten * Lohnkosten * Kapitalkosten ] .panel[.panel-name[Bilanz] <img src="data:image/png;base64,#../img/Bilanz.PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Eigene Darstellung.] ] .panel[.panel-name[Managementaufgaben] ⚖️ Finanzielles Gleichgewicht * Asset and Liability Management (ALM) * Finanzmanagement * Risikomanagement * Asset-Management ] ] ??? * Konsequenz für Projektentwickler? * Geringere Nachfrage drückt auf mögliche Verkaufserlöse laufender Projektentwicklungen. Der Gewinn liegt im Einkauf? * Damit kommen Geschäftsmodelle von mehreren Seiten unter Druck: * Steigende Zinsen * Baukosten * seit Anfang 2021 Anstieg der Baukosten für Wohngebäude um knapp 33% * Positiv: Preise für Baumaterialien sind wieder zurückgekommen, * damit Anstieg Baupreisindex zwar abgeschwächt, aber noch deutlich erhöhtes Niveau * höhere Lohnkosten * Geringere Verkaufserlöse * Kalkulation geht in den meisten Fällen nicht mehr auf. Excel-Tabellen stimmen nicht mehr. Was tun? * Finanzmanagement und Going-Concern * Dreifache Bilanzkongruenz * Summarisch * Fristigkeit * Risikoadjustierung * Quizfrage: Wo bilanzieren Developer Ihren Bestand? * Es kommt darauf an: * Absicht zu halten (Investor-Developer): Anlagevermögen * Absicht zu verkaufen (Trading-Developer): Umlaufvermögen (Vorräte) * Regelungen IAS 40 und IAS2 --- name: Inflation class: left # Exkurs: Baukosten .panelset[ .panel[.panel-name[Baupreisindex] <iframe width="1050" height="470" src="https://www.dashboard-deutschland.de/iframe/data_bau_bauleistungspreise?mtm_campaign=dd-embedding?darkmode=false" ></iframe> ] .panel[.panel-name[Baumaterialien] <iframe width="1050" height="470" src="https://www.dashboard-deutschland.de/iframe/tile_1667308898055?mtm_campaign=dd-embedding?darkmode=false" ></iframe> ] ] .quelle[Quelle: [Destatis (2023).](https://www.dashboard-deutschland.de/wohnen_bau/bauen)] ??? * Baukosten * seit Anfang 2021 Anstieg der Baukosten für Wohngebäude um knapp 33% * Positiv: Preise für Baumaterialien sind wieder zurückgekommen, * damit Anstieg Baupreisindex zwar abgeschwächt, aber noch deutlich erhöhtes Niveau --- name: REM class: left # Immobilien-Bestandsmanagement .panelset[ .panel[.panel-name[Oetken et al.] <img src="data:image/png;base64,#../img/REM_(Oetken_etal_2021)_S103.PNG" width="100%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Quelle: [Oetken/Hofstadler/Meckmann (2021, S. 103).](https://www.emerald.com/insight/content/doi/10.1108/PM-04-2021-0027/full/pdf)] ] .panel[.panel-name[idiw (R. Göötz)] <img src="data:image/png;base64,#../img/Einordnung_REAM2_(idiw_2011).png" width="70%" style="display: block; margin: auto;" /> .quellePanURL[Quelle: [Göötz (2011).](https://www.idiw.de/819-definition-und-einordnung-real-estate-asset-management)] ] ] ??? * Noch viel mehr als beim Projektentwicklungs-Begriff zeigt sich hier die Schwierigkeit von Definitionen, denn bei kaum einem Bereich der Immobilienwirtschaft sind die Begriffe so umstritten wie bei den Elementen oder Bereichen des Bestandsmanagements * Am Ende sollten wir uns immer wieder verdeutlichen, dass Definitionen einzug und allein den Zweck haben, ein gemeinsames Verständnis eines Begriffs, also letztlich darum, die Kommunikation effizienter zu machen. * Ich möchte deshalb nur ganz kurz auf die diversen Abgrenzungsprobleme der Begriffe eingehen und dabei gleich darauf hinweisen, dass man hier sicher 1-2 Stunden trefflich diskutieren könnte. Zu den wesentlichen Streitpunkten gehören die Abgrenzungen zwischen Portfolio- und Assetmanagement sowie zwischen Property- und Facility Management, was nicht heißt, dass ansonsten Einigkeit herrscht (auch Asset- vs. Property ist nicht immer trennscharf). * stellvertretend für die überwiegend auch in immobilienwirtschaftlichen Lehrbüchern vertretene Ansicht hier eine Abbildung auseiner aktuellen Veröffentlichung von Oetken/Hofstadler/Meckmann (2021). Zu beachten: * eher hierarchische Perspektive * Asset Management agiert sowohl mit Portfolio- als auch Objektebene * Development explizit als Aufgabenbereich des Asset Managements * Göötz kritisiert den Begriff des Portfolio-Managements mit Verweis auf die Anschlussfähigkeit zur Kapitalmarkt-Sichtweise. * von PM kann seiner Meinung nach nur gesprochen werden, wenn es sich um verschiedene Assetklassen handelt (Aktien, Anleihen, Immobilien). * Ein Management, das sich nur um eine Assetklasse (Immobilien) kümmert, ist aus seiner Sicht daher Asset-Management. * Außerdem betont er den Prozessaspekt des Asset-Managements und * unterscheidet dabei eine strategische und eine taktische Dimension * Es könnten hier noch viele weitere Abbildungen gezeigt werden, z.B. Pfnür bzw. Kämpf-Dern, aber... * ...so wichtig in der Wissenschaft exakte Definitionen sind, die Praxis hält sich leider nicht immer an noch so sinnvolle Definitionen. * Stellenanzeigen mit sehr unterschiedlichen Aufgabenbeschreibungen * liegt sicherlich auch daran, dass Betriebe unterschiedlich groß sind und Stellen mehr oder weniger stark ausdifferenziert werden können oder eben - personalbedingt - auch nicht. * Im Kontext von Projektentwicklungsunternehmen scheint mir vor allem wichtig, auf das Asset Management einzugehen. * Wie ihr sehen könnt, habe ich das Asset-Management sowohl auf operativer wie auch auf strategischer Ebene angesiedelt. * Asset Management kümmert sich um die Aktiv-Seite der Bilanz * Aktives, d.h. Proaktives und strategisches Immobilienmanagement * keine passive Kaufen/Halten Strategie bzw. "Liegenschaftsmanagement" * Asset Management als Bindeglied zwischen * dem Objekt bzw. den einzelnen Verträgen (als kleinster Einheit im Immobilienmanagement) und dem Gesamtportfolio * Nutzern und Investoren --- name: UBM-CZ class: left # Fallstudie: UBM Development .panelset[ .panel[.panel-name[] ] .panel[.panel-name[Verkauf] <iframe src="https://www.ubm-development.com/de/presse/ubm-verkauft-liegenschaft-in-tschechien-um-e-11-mio" width="100%" height="520px" data-external="1"></iframe> ] .panel[.panel-name[Neukonzeption] <iframe src="https://www.skylineatlas.de/timber-pioneer/" width="100%" height="520px" data-external="1"></iframe> ] ] ??? * UBM. Bis zur Pandemie Schwerpunkt auf Hotelentwicklungen. Fertige Immobilien gingen dann an eigene Betreibergesellschaft (Betreiber von Markenhotels, bspw. Holiday Inn Express). * Im Zuge der Corona-Pandemie hatte UBM eine Umplanung sämtlicher noch nicht in den Bau gegangener Hotelprojekte beschlossen. * Timber Pioneer FFM: Auf dem Grundstück war ursprünglich ein konventioneller Hotelbau vorgesehen. --- name: VNA class: left # Fallstudie Vonovia --- name: Umfeld class: left # Umfeldanalyse --- name: final class: center background-size: 75% background-image: url(data:image/png;base64,#https://usagif.com/wp-content/uploads/gif/frohewhn-unq-8.gif) --- class: left # Quellenverzeichnis .ref-slide[ <a name=bib-aalbers_financial_2019></a>[Aalbers, M. B.](#cite-aalbers_financial_2019) (2019). _Financial Geographies of Real Estate and the City. A Literature Review_. Financial Geography Working Paper Series 21. KU Leuven. <a name=bib-diederichs_grundlagen_1994></a>[Diederichs, C. J.](#cite-diederichs_grundlagen_1994) (1994a). "Grundlagen Der Projektentwicklung, Teil 1". In: _Bauwirtschaft_. <a name=bib-diederichs_bauwirtschaft_2020></a>[Diederichs, C. J. and A. Malkwitz, ed.](#cite-diederichs_bauwirtschaft_2020) (2020). _Bauwirtschaft und Baubetrieb: Technik - Organisation - Wirtschaftlichkeit - Recht_. 3. Auflage. Handbuch für Bauingenieure. Wiesbaden [Heidelberg]: Springer Vieweg. ISBN: 978-3-658-27916-5 978-3-658-27915-8. <a name=bib-gootz_definition_2011></a>[Göötz, R.](#cite-gootz_definition_2011) (2011). _Definition und Einordnung Real Estate Asset Management \textendash idiw \textendash Institut der Immobilien- und Wohnungswirtschaft_. (Visited on Dez. 13, 2023). <a name=bib-jones_lang_lasalle_damit_2023></a>[Jones Lang Lasalle](#cite-jones_lang_lasalle_damit_2023) (2023b). _Damit Core auch Core bleiben kann_. https://www.jll.de/de/trends-and-insights/investoren/damit-core-auch-core-bleiben-kann. (Visited on Dez. 15, 2023). <a name=bib-miles_real_2015></a>[Miles, M. E., L. M. Netherton, and A. Schmitz, ed.](#cite-miles_real_2015) (2015). _Real Estate Development: Principles and Process_. Fifth edition. Washington, DC: Urban Land Institute. ISBN: 978-0-87420-343-1. <a name=bib-oetken_potential_2021></a>[Oetken, Y. S., C. Hofstadler, and F. Meckmann](#cite-oetken_potential_2021) (2021). "Potential for Optimising Organisational Structures in the Technical Due Diligence for Real Estate Transactions in Germany". In: _Property Management_ 40.1, pp. 101-117. ISSN: 0263-7472. DOI: [10.1108/PM-04-2021-0027](https://doi.org/10.1108%2FPM-04-2021-0027). (Visited on Dez. 17, 2023). ]